Rencana Membangun Rumah Petak

Awal tahun 2017 lalu, saya mendapatkan informasi dari tetangga yang menyebutkan bahwa Raja Salman akan berinvestasi di Kota Cilacap melalui Saudi Aramco salah satu perusahaan BUMN asal Arab Saudi. Awalnya saya anggap berita itu hanya hisapan jempol belaka, sampai kemudian dipertengahan tahun 2017 santer diberitakan Investasi besar-besaran Arab Saudi pasca kunjungan Raja Salman ke Indonesia bulan Maret 2017. Benar saja, Saudi Aramco berminat menginvestasikan dananya untuk perluasan kilang Pertamina RU IV di Cilacap.

Sampai tahun 2018, geliat pelaksanaan perluasan kilang pertamina sudah mulai nampak. Bukti nyatanya terlihat dengan adanya pengukuran dan pematokan lahan yang akan dipersiapkan sebagai jalan raya pengganti Jalan MT. Haryono dan Jalan Thamrin di Cilacap. Dua jalan ini masuk dalam wilayah perluasan kilang. Jalan MT Haryono yang baru dan Jalan Thamrin akan dihubungkan dengan jalan baru yang dibangun, yakni Jalan Suasa sepanjang 0,9 km. Jalan ini merupakan jalan tembusan yang saat ini berada di sebelah lapangan Jalan Thamrin.

Sejak berhembusnya rencana proyek perluasan kilang pertamina cilacap atau yang lebih dikenal dengan Refinery Development Master Plant (RDMP) Cilacap, banyak spekulan yang menjual lahan disekitar trase baru jalan MT Haryono dan Jalan Thamrin. Mereka menjual dengan iming-iming daerah tersebut memiliki prospek kedepan yang bagus untuk kawasan komersil. Memperluas kawasan kilang pertamina Cilacap sudah pasti akan meningkatkan tenaga yang bekerja di kilang, jadi akan masuk akal bila hal ini juga berdampak pada menjamurnya rumah dan pertokoan di daerah tersebut.

Yang kemudian jadi masalah adalah terkait harga. Update per November 2019, harga tanah disekitar kawasan itu berada di harga 15 - 20 juta per ubin. Padahal bila kita tarik kebelakang, harganya hanya berada di angka 10 - 15 juta per ubin. Beruntungnya, saya memiliki lahan kosong di area tersebut.

Santer terdengar berita bahwa proyek RDMP Cilacap akan dimulai awal tahun 2020, artinya saya harus segera mengumpulkan dana 'mbuh pie carane - sing penting halal' agar segera dapat mengelola lahan kosong tersebut.

Rencananya lahan ini akan saya garap menjadi sebuah kontrakan atau rumah petak satu kamar. Alasannya terkait demand atau permintaan yang ada. Sudah semenjak awal 2019 saya mengamati di beberapa grup facebook yang membahas kosan dan kontrakan di Cilacap. Ternyata banyak orang mencari rumah petak namun penyedia layanannya masih kurang. Kebanyakan menyewakan kosan dengan kamar mandi dalam. Padahal, banyak pasangan muda, generasi milenial, belum mimiliki rumah ingin mandiri dengan hidup mengontrak. Apalagi dengan munculnya proyek RDMP, pasti kebutuhan hunian terutama bagi para pekerja konstruksinya meningkat.

Beberapa orang yang pada bulan November 2019 mencari kontrakan / rumah petak

Saya mulai membuka-buka kembali referensi untuk menjawab pertanyaan simple "Apakah bisnis rumah sewa / rumah petak menguntungkan?"

Lahan yang tersedia memiliki ukuran 15,5 ubin dengan panjang 31 m dan lebar 7 meter. Gambarannya seperti foto dibawah ini.


Satu rumah petak di rencanakan memiliki ukuran 5 x 5 meter. Didalamnya sudah terdapat dapur, kamar mandi, kamar tidur satu unit, serta ruang tamu. Dengan panjang lahan 31 meter, maka dapat dibangun 6 rumah, namun dengan pertimbangan kenyamanan saya akan menyisakan 5 x 5 meter untuk parkir mobil. Sehingga total ada 5 rumah. Mengapa tidak dibangun berlantai dua? Ini terkait kenyamanan dan kultur daerah. Menurut pendapat yang pernah saya dengar ketika diskusi, kebanyakan keluarga memilih berada ditempat yang sepi namun aman dan ada di landed area. Bila dibuat 2 lantai, maka menjadi terlalu penuh penghuni sehingga mengurangi kenyamanan.

Denah rumah petak impian

Apabila kita hitung keseluruhannya dengan asumsi biaya bangun per meter persegi 2,5 juta maka untuk membangun rencana tersebut kita membutuhkan dana
(5 x 5) x 5 x Rp 2.500.000 = Rp 312.000.000.

Mempertimbangkan :

1.  Harga kosan yang ada di depan rumah petak kita, dengan ukuran 3 x 4 meter yang memiliki fasilitas satu kamar dan kamar mandi dalam seharga Rp 450.000, dengan token listrik.
2. Harga pasaran rumah petak di kawasan Cilacap kota sebesar Rp 800.000, dengan token listrik.
3. Design eksterior akan dibuat cukup rapi dan nyaman. Contohnya pada bagian dinding depan menggunakan batu bata ekspose untuk memberi kesan nyaman.

Maka direncanakan harga rumah petak ini adalah Rp 800.000.

Apabila kita hitung lebih lanjut terkait BEP nya maka

• = Rp 320.000.000 / (Rp 800.000 x 5)
• = 80 bulan 

Jadi dapat diartikan kita akan mulai balik modal selama 80 bulan atau 6  tahun. Perlu di ingat, nilai tanah tidak saya masukan dalam perhitungan dengan alasan harga tanah tiap tahun meningkat, atau terdapat Capital Gain didalamnya.

Satu hal lagi yang perlu diingat, nilai bangunan akan menurun (butuh perbaikan) tapi harga sewa juga akan naik, jadi saya tiadakan faktor perbaikan dan kenaikan harga sewa.

Menilik dari business plan rumah sewa ini, dimana saya akan menghasilkan cash flow sekaligus Capital Gain, saya pikir rumah petak cukup menguntungkan dan menjanjikan. Bagaimana pendapat Anda? Saya minta kritik dan sarannya ya… Silahkan komen dibawah ini.